A lakásmaffia fenyegetése egy-két évtizededdel ezelőtt slágertéma volt a sajtóban. Becsületes emberek vesztették el egy élet munkájának az eredményét: az ingatlanukat. Azóta számos biztonsági intézkedés került bevezetésre a szerződéskötés és az ingatlan-nyilvántartás területén, a probléma mégsem szűnt meg, mert nem csak a szabályok, de a csalók is jobbak lettek. Emiatt ma is a lakásmaffia áldozatává válhatunk anélkül, hogy gondatlanok vagy figyelmetlenek lennénk, vagy hibát követnénk el, feltéve, hogy banki zálogjogtól és egyéb terhektől mentes ingatlannal rendelkezünk.
Az elkövetők kifinomult módszerekkel használják ki a jogi környezet hiányosságait, és ehhez nincs is szükségük másra, mint az áldozatok személyi- és lakcímadataira. Emiatt sokan akár évekig sem veszik észre, hogy az értékes ingatlanuk már nem az ő nevükön van, és ilyenkor már védekezni is nagyon nehéz a csalók ellen. Az új, elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer javíthat a helyzeten, de egyelőre nem látszik, hogy komolyabb védelmet tud biztosítani. Cikkünkben összegyűjtöttük, hogy kinek érdemes különösen figyelnie, és milyen lépéseket lehet tenni az ingatlanos csalások megelőzése és elhárítása érdekében.
Okkal gondolhatnánk, hogy egy ingatlant nem lehet csak úgy ellopni, mint egy pénztárcát vagy egy mobiltelefont. Néhány csaló jól megtervezett akciója azonban könnyen eredményezheti egy ingatlan tulajdonjogának észrevétlen elvesztését az ingatlan-nyilvántartásban. Pedig konkrét esetből van bőven,
a lakásmaffia jelenleg is aktív, és változatos eszközökkel károsítja meg a gyanútlan ingatlantulajdonosokat.
Egy lehetséges módszer, hogy az elkövetők kiszemelnek egy üresen álló, nagyértékű, tehermentes házat vagy telket, ami lehetőleg egy idős, egyedülálló személy tulajdonában áll, majd a tulajdoni lap alapján megbizonyosodnak a tulajdonos személyéről, és keresnek egy gyanútlan érdeklődőt, aki megvenné az ingatlant. A vevőjelöltnek előadják, hogy egy rokonuk vagy barátjuk nevén van az ingatlan, aki majd csak a szerződés aláírására jön el, és megegyeznek a részletekről.
Szintén lehetséges forgatókönyv, hogy a vevő is részt vesz az átverésben, ilyenkor csak az ingatlan tulajdonosa az áldozat, akinek valójában egyáltalán nem áll szándékában eladni vagy elajándékozni az ingatlanát. Az ügylet véghezviteléhez a csalóknak ezért meg kell szerezniük a tulajdonos személyes adatait, mivel ezeket fel kell tüntetni az adásvételi vagy ajándékozási szerződésben.
A szerződés aláírásához szükség van egy imposztorra, aki a valódi tulajdonos helyett megjelenik a találkozón és aláírja az iratokat. Erre a szerepre egy, a tulajdonossal hasonló korú személyt szerveznek be az elkövetők, rendszerint valamilyen anyagi juttatásért vagy korábbi tartozás elengedéséért cserébe. Az adásvétel során eljáró ügyvéd köteles azonosítani a feleket és ennek során megtekinteni az igazolványaikat, amelyek az imposztor esetén értelemszerűen hamisított iratok. Sajnos kivételes esetekben maga az eljáró ügyvéd is bűnrészes lehet, ilyenkor a felek azonosítása elmarad, vagy az csak a vevőnek szóló színjáték része.
Az aláírást követően az – általában mit sem sejtő - ügyvéd benyújtja a földhivatalba a szerződést, ami alapján be is jegyzik a vevő tulajdonjogát. A földhivatal erről a valódi tulajdonosnak is küld egy végzést. A bűnözők általában igyekeznek megakadályozni, hogy a tulajdonos megkapja azt és ezáltal tudomást szerezzen a csalásról. Ennek érdekében az elkövetők megpróbálhatják a tulajdonos helyett átvenni az iratot, feltörni a postaládáját vagy egyéb módon megakadályozni a kézbesítést. Ha sikerrel járnak, akkor a tulajdonos csak akkor tudja meg, hogy az ingatlanát eladták, amikor a vevő jelentkezik, hogy birtokba venné azt.
A fenti gyakorlatnak sok variációja létezik, lehetséges például több lépcsőben megvalósítani az ügyletet. Ami közös, hogy mire a felek rájönnek az átverésre, már általában nagyon nehéz helyreállítani az eredeti állapotot, mivel eddigre a csalók már eltűnnek a vételárral, vagy a tulajdoni lapra hivatkozva birtokba veszik az ingatlant.
Mit lehet tenni a hasonló helyzetek elkerüléséhez? Az alábbi módszerekkel minimalizálhatjuk az átverés kockázatát.
Terhelési és elidegenítési tilalom bejegyeztetése lehet egy többlet védőpajzs. Banki kölcsön esetén mindenképpen szerepel ez a tilalom a tulajdoni lapon, így a záloggal terhelt ingatlanokat kevésbé fenyegeti a csalás kockázata. Bankhitel hiányában is be lehet azonban jegyezni elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlanra, pl. családon belüli kölcsön biztosítására. Ez a megoldás szintén megnehezíti az adott ingatlan “ellopását,” mivel plusz egy jogosulti réteget illeszt a rendszerbe.
A 2025-ben bevezetett új ingatlan-nyilvántartási rendszer visszaszoríthatja a fentihez hasonló bűncselekményeket, ha sikerül elterjednie az elektronikus hitelesítésen alapuló aláírásoknak. Kétfaktoros ellenőrzéssel működő elektronikus aláírásokat jóval nehezebb a fentihez hasonló módszerekkel kijátszani, ezek tehát hatékonyan elejét vehetik a lakásmaffia törekvéseinek. A jelenlegi szabályok alapján ugyanakkor nem lesz kötelező ezek alkalmazása, és a vonatkozó iratokat alá lehet írni papír alapon is.
Egyelőre nem látszik tehát, hogy az új rendszer maradéktalanul megoldja majd a problémát, a részletezett bűncselekmények az új szabályok alapján is megvalósíthatónak tűnnek. Érdemes ennek megfelelően megtenni a fenti óvintézkedéseket, amíg a megfelelő szabályozás kivitelezhetetlenné nem teszi a lakásmaffia módszereit, az elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárások során pedig aktívan alkalmazni a többfaktoros hitelesítésen alapuló megoldásokat az aláírás során.